出資証券の価格は
2019年12月27日「金曜日」更新の日記
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- もう少し上昇しても(=PERが高くなっても）よいのかもしれない。しかし既述したように、不動産投資ファンドでは実際の不動産会社のように成長性を期待することができないし、ブランド・イメージも確立されていないことから、上場会社と同程度のPERになる必要はないといってもよいのである。そして、もしPER上昇を狙って出資証券の価格が上昇しても、PBRも同時に上昇することになり、こちらのほうから価格抑 制が働くだろう。さらに、出資証券の価格上昇は、予想されている出資証券の収益率を低下させてしまうことになる。たとえば図表8-10の(1)で、PBRが1。5になると出資証 券の時価総額は純資産100の1。5倍になってしまい、純資産100を取得するた めに150の資金が必要となる。このときに受領できると予想されている合計金額は149にしかならず、単利ベースでは投下資金を回収することができない。また、IRRベース利回りも▲0。12%を示すにとどまる。(3)であれば、 PBRが1。5になっても投下資金は142。5(=95×1。5)であり、回収できる 資金はプラス（￥149と￥142。5の差）になるし、IRRベースの利回りも0。80% になる。そして、少なくとも借入金の金利（6。50%)以上の利回りを得ようと すると、投下資金は105以下でなければならず、(1)であればPBRは1。05(= 105÷100)以下でなければならないし、(3)であれば1。105(=105÷95)以下で なければならないことになる。したがって、収益性の点からも、出資証券の価格上昇は抑制されることになるのである。PERだけを投資の指標として出資証券の価格が上昇するということは、通常ではありえないのである（図表8-10の(2)や(4)の場合は、エクイティ部分への 投資となり、リスク負担の点からすればより高い利回りが必要となるだろう)。
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