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2019年12月16日「月曜日」更新の日記

さて、証券化商品もその最終期限には裏付け不動産の売却（あるいは、その価値に基づく借換えやリフアイナンス）を想定しているのであり、それゆえに、証券化の主体は対象物件を売却可能価格で評価しなければならないだろう。しかし問題は、対象物件の売却可能価格が同じであってもその物件から得られるであろう稼働収益の想定シナリオが異なっているかもしれないことである。そのため、稼働 収益からデット部分の利払いと償還を行ってその残余となるエクイティ部分のキャッシュフローは、まったく異なっているかもしれないのである。しかし、問題はこれだけにとどまらない。さらにやっかいなことが生じてしまうかもしれないのである。すなわち、エクイティ部分の想定キャッシュフロ－が異なっていたとしても、その収益性に対する考え方が異なっていれば、結果としてエクイテイ部分の評価価格が同じになってしまうことがあるのである。キャッシュフローが異なるから当然その価値が異なる、ということにはならないのである。エクイティ部分の期待収益率が異なれば、物件の想定キャッシュフローやその価値が違っていても、結果としてエクイティ部分の価値が同じになってしまうかもしれないのである。