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2019年12月9日「月曜日」更新の日記

さらに、不動産鑑定の信頼性は、鑑定事務所の大小ではない。歴史の長さでもない。財団法人や社団法人でなければ不動産鑑定の中立性と永続性を確保できないというものでもない。不動産の鑑定評価はバブルを再現させるものであってはならないのであって、謙虚に現実を見据え、投資家の立場を重視する姿勢に裏打ちされた評価手法の徹底と合理的な説明が、信頼‘性のよりどころである。これを貫くのであれば、個人事務所でも十分対応可能である。いや、大組織のほうが本部なるものに縛られてしまい、かえって現実を無視してしまうことすらあるのである。鑑定の内容が 重要であって、組織が重要なのではない。もし、財団法人でなければならないというのであれば、「公益法人」としては鑑定料を引き下げるべきであろう。個人鑑定士と同じ料金体系というのは合理性を欠くことになるのではないか。そして、鑑定料が下がればより多くの鑑定を依頼することができるようになる。不動産投資ファンドの物件の取得・保有・売却には、鑑定評価が不可欠である。評価の重要性は高まりこそすれ、減じることがない。そして、「複数」の鑑定評価を依頼し、鑑定評価全体で1つの評価レンジを構成すると考えれば、毎回その依頼先を一部ずつ入れ替えていっても評価レンジ全体としては中立性と永続性を確保することが可能となる。ここでは、特定のものに他に優越し た権威や機能を認めないということが必要なのである。単一のもの、すなわち権威や機能の独占では、チェック機能が働かなくなることを肝に銘じなければならない。機能不全に陥らないようにするための「危機管理」の感覚が不可欠なのである。したがって、鑑定専門機関で不動産の鑑定評価を独占しようというのは、ファンドの投資家に対する背信行為であり、不動産投資ファンド全体の商品としての終駕を早めるようなものといってよいだろう。