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2019年12月6日「金曜日」更新の日記

複数の不動産鑑定（ほとんどは2件にとどまるだろう）が物件の鑑定評価額をこのような「評価レンジ」で示した場合に、物件の価格帯をある程度知ることができるようになる。それでは、「価値評価」のための価格はどのように考えればよいだろうか。すなわち、2件の鑑定で評価レンジが一部重なっていた場合や、依然として評価レンジがかけ離れている場合などのときに（図表8-5 参照)、不動産投資ファンドは時価評価額として示された「価格帯」のなかの どの価格で保有物件の価値を評価すればよいのだろうか。保有物件の価値評価は、物件を実際に換価・売却した場合であっても、あらかじめ想定されている評価損益が大きく変動することのない価格によって行うべきであり（本章1。2参照)、したがってそれは売却可能価格ということにな る。不動産投資ファンドが保有物件の評価に際して「評価レンジ」として複数の不動産鑑定を求めたときに、換価・売却が最も確実な価格は評価レンジ全体のなかでも最も下限の価格（＝｢価格帯最低価格｣）である。これを売却可能価格として価値評価を行うことが最も妥当性が高いであろう。しかし、このような「価格帯最低価格」で評価を行うことは、あまりに保守的といわれるかもしれない。確かに、そこまで価格を引き下げなくとも換価・売却できる可能性はある。しかしそうであれば、第3の不動産鑑定による評価レンジを求めて、それが従前のものとどのような関係にあるかを確認しなければならないだろう。そして、第3の評価レンジの下限価格が従前の「価格帯最低価格」とそれほど元離がない場合に限り、それを評価価格として利用してもよいだろう12)ただし、もしそれが、 ・従前の最低価格をかなり下回るのであれば、新たな価格帯最低価格が判明したわけであり、当然それを評価価格としなければならないし、・従前の最低価格を大きく上回るのであれば、従前のものをそのまま評価価格としなければならない、のである。