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2019年12月4日「水曜日」更新の日記

（毎年のインカムゲインと最終年度の復帰価格を含む）について積極的なシナリオと消極的なシナリオ(それぞれシナリオ(1)とシナリオ(2)）を想定し、それを異なる割引率で現在価 値に割り戻したときの元本評価額を示している。このとき、図のケース①とケース⑤を組み合わせて評価レンジにしようとすると、割引率が同じであっても想定シナリオによって評価額が異なってくることが判明する。この場合は、評価レンジ<100～89>ということになる。そのほかにも、②と⑥、③と⑦、④ と⑧を組み合わせて評価レンジにすることができる。また、シナリオが同じであっても、適用する割引率を変えて評価レンジをとらえようとする場合があるかもしれない。たとえば、ケース②とケース③を組み合わせると、シナリオ(1)に基づきながらも割引率に幅を持たせることによっ て(8。50～9。00%)、評価レンジは<95～93>ということになる。10） ＜評価レンジの基準は積算価格＞このような評価レンジを考える場合に基準となるのは、第6章2。3で既述したように積算価格である（図表8-3では、収益還元価格のみを示している)。す なわち、収益還元価格（直接還元価格とDCF価格がある）は、不動産の利用価値である稼働収益（費用控除後）について楽観的なシナリオ、悲観的なシナリオ、および標準的なシナリオの3通りについて算出し、これらと積算価格との関係がどのようになるかを知るようにすればよいのである。図表8-4は、こ れについてケース分けをしたものである。