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2018年9月29日「土曜日」更新の日記

全体としての資金量が縮小するときにも、他の投資商品に比べて不動産投資信託が優位性を保ち、必要供給量が確保できるか、読みにくい面が多い。いずれにせよ、非常に資金量の振幅の激しい商品と考えておく必要があろう。第二には、資金の閑散期には不動産投資信託が集まりすぎて、不動産業に対して過当競争となり、不必要な不動産投資が行なわれて、不動産業の業績が悪化するとともに、不動産投資信託の業績も悪化する恐れがある。不動産投資信託では資金運用がほとんど不動産に限定されているので、資金が集まるほど不動産投資に向けざるを得ない。バブル期に金融機関が行なったような過剰融資の再来は防がねばならない。このように考えてくると、不動産会社にとって不動産投資信託は歴史が浅く、母体の総量が小さいだけに、銀行に比べて不安定な資金と考えるべきであり、これに依存しすぎると、地価や賃料の不安定な高騰・下落を生み出す恐れがある。どちらの資金を主力とするかは個々の企業の判断に任せる他はないが、業界全体としては一方に偏らず、うまく使い分ける必要があるのではないだろうか。ここでは、投資商品としての不動産投資信託の個人による購入の適否について述べるつもりはないが、価格振幅の激しい商品であることは理解しておかねばならないだろう。銀行預金と比較して、単に投資するそのときの利回りの高低だけで判断するのは危険だ。不動産投資信託の保有期間を考えて、その売却時の元本価格が少なくとも購入時より値上がりするか値下がりするかを予想できないならば、不動産投資信託には手を出すべきではないかもしれない。購入時には少々利回りが高くても、売却時に元本割れが発生したら不愉快になるのだから。地価が下がると、本当に迷惑するのはだれなのか。それは、借金してまで高値で土地を買った人たちだ。そして、その人たちとともにいまだに苦しんでいるのは、バブル期に多額の金を貸し込んだ銀行なのである。だが、その金融機関と一緒になり、バブルの一翼を担ったのは不動産鑑定士だった。バブル時代、不動産鑑定業界にどんなことが起きていたのか、当時、日本の地価を直接決めた不動産鑑定会社の一員として、ここに証言する価値があると思う。昭和60年九月、先進国蔵相・中央銀行総裁らが、米国の財政赤字、経常赤字の「双子の赤字」を改善しようとニューヨークのプラザホテルに集まり、為替市場への協調介入を決めた。この「プラザ合意」によって、日本は円高ドル安政策、内需拡大へと政策の舵を切る。日銀は以後、昭和62年はじめにかけ、公定歩合をずるずると引き下げる。これに反比できないのはけしからん」と判断した。