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2018年9月28日「金曜日」更新の日記

不動産証券化商品の誕生により、アンダーフイター、格付会社、債権回収会社、不動産鑑定業、デューデリジェンス業者のような不動産と不動産金融にまたがる新しい事業、企業や商品が生まれた。その他に付け加えるならば、小口資金の供給者が直接不動産に対して投資するチャネルが生まれた。従来は不動産投資をしたくて銀行預金する、というわけにはいかなかった。資金の配分は銀行の領分であり、自分の預金の半分は不動産投資へ、もう半分は全額国債投資にしてくれといったリクエストをするわけにはいかなかった。不動産投資信託に代表される新しい金融商品によって、不動産業界に転換期を与えたものは何かを考えると、不動産に対する新しい資金調達のパイプができたこと実質的に不動産を小口化することで個人投資も可能としたこと。小口の投資資金を投資法人Ｊ‐REITのビーグルに集積することで、高額投資を可能としたこと。建物に、といった個別・具体的で明確な不動産投資のための受け皿としての新タイプの不動産会社が生まれたようなもので、小口投資家が対象不動産を選択できること。などが挙げられるだろう。つまり、小をまとめて大にして不動産を購入できる不動産金融チャネルの出現が、不動産業を転換させる可能性を生み出したのだ。では、不動産投資信託は、地価に対してどのような影響を持つのだろうか。不動産業者が不動産に疎い金融機関を説得するのでなく、不動産業のプロとの話し合いで資金調達ができることとなった。採算の合う事業であれば、調達に時問もかからないし、金融機関の資金繰りの影響、皺寄せを受けることもない。しかし、一見、不動産会社にとって複数の調達ラインができることは大変なメリットのように見えるが、よく考えると、小口資金、銀行、不動産会社、不動産投資が、小口資金、不動産投資信託、不動産投資に世換わっただけのことである。それならば、不動産会社にとって不動産投資信託より母体が大きく、懐の深い銀行資金のほうが、安定的な資金源になるのではないだろうか。商品化されてから間がなく、まだ金融引締期を経験していない不動産投資信託が、金融引締期にどのように小口資金を多量に集めることができるか、大いに見ものといってよいだろう。また、日本経済全体の経済環境と同時に、個別産業としての不動産業全体の業績によっても小口資金の導入が左右されよう。米国でも90年代に実物不動産の流動性が低迷した時期、REITが大いに活用されたが、90年代終わり頃には不動産の流動性が高まり、相対的にREITに頼る必要が低下したことがある。