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2018年9月27日「木曜日」更新の日記

ワンルームマンションの例でいけば、売値が2000万から1000万円になっても販売会社は痛くも痒くもない。売手側には元本リスクがないということだ。それどころか、元本のリスクなく新たな投資をすることができるわけで、新たなワンルームマンションの開発を働きかけることにもなる。新たな供給は、下手をすれば元本価格の低下につながるのだが、キャッシユフローだけ考えればいい立場からは、そんなことはお構いなしになりかねない。Ｊ・REITは平成13年九月に東京証券取引所に第一号が上場された若い商品である。平成16年11月末現在、証券取引所に上場されているＪ‐REITは東証が14銘柄、大証が一銘柄で、全体の時価総額は1兆7000億円を超える勢いである。不動産証券化というか不動産投資信託の目的とメリットについて、「2004年不動産証券化「ハンドブック」では、資金調達の多様化、不動産への流動性の付与、不動産にかかわるリスクの移転、財務体質の改善、フィービジネスの5点を挙げている。私なりにそれぞれを解説してみたい。資金調達のメリットは、まずオリジネーターの資金調達先が増資や金融機関借入以外に増えたことである。ついで、原所有者の信用に関係なく、不動産の内容によって有利な資金調達を可能としている。流動性の付与は、不動産そのものを持つ代わりに、証券を持つことにより少額の資金しか持たない個人でも不動産を所有するのと同じ効果を生み出し、転売を容易にした。不動産にかかわるリスクの移転については、二面から見る必要がある。もとの所有者にとっては、不動産を証券化するために設立したビーグルに売却した段階で利益が確保できると同時に、基本的に売却後の元本や賃58口料の変動について関係がなくなってくる。さらに当然のことながら、もとの所有者の貸借対照表上から不動産と借入金の二勘定が消えることになる。オフバランスである。一方、不動産証券化商品に投資した者にとっては、不動産本体を持ちたくても資金面、もしくは管理面などで保有できないときに、本体の代替物として意味を持つ。ただし購入後の不動産の元本や賃料の変動から生じる事態に責任を持たなければならない。したがって、不動産証券化商品に投資しようとする者が不動産について知識がない場合には、不動産証券化商品の販売業者は十分に購入者に将来性について説明をする必要がある。原保有者は不動産証券化ビーグルへの投資者に不動産を販売することにより、早期に資金の回収ができ、原不動産保有者の財務体質の改善に資することは大きい。