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2018年5月9日「水曜日」更新の日記

　中古マンションの価格査定もまず交通の便から入ります。マンションの場合は一戸建て以上に「駅に近い」ことが重視されるので、徒歩圏の場合は徒歩六分でプラスマイナスゼロと評価されます（バス便の場合は10分が評価の分かれ目です）。 　建物の築年数は、1年経過するごとに点数が低くなっていき、10年でゼロに。エレベーター付きの場合は3階がプラスマイナスゼロ点で、それより低いとマイナス、高いとプラスにカウントされます。 　ベランダの向きについては東南角住戸が最も評価が高く、北向きが低いといケ点は一戸建ての土地と同じ。ＬＤの広さは8畳以上12畳未満が標準で、それより広いとプラス評価、狭いとマイナス評価です。またバルコニーの広さは6㎡以上10㎡未満がプラスマイナスゼロになります。このほか、収納は問口約1.8メートル（1間）が2か所、エアコン用のコンセントとスリーブ穴（取付用の穴）が同じく2か所、給湯設備3か所以上が、それぞれ標準的な数とされています。 　中古マンションでは管理状態も査定の対象になります。まず管理形態は常駐や日勤がプラス2で、巡回は週何回来るかで評価が決まります。また築10年を超えるのに大規模修繕（外壁・屋上防水）が済んでいない場合はマイナス3ポイント。ほかに管理組合の活動状況や保守・清掃の程度なども評価の対象になります。 　マンションも一戸建てと同様、価格には「相場」が大きく影響します。とはいえ一戸建てのように築10年を過ぎると建物の評価がゼロに近くなるというようなことはありません。築年数が古いほど管理の状態が問われ、大規模修繕が計画どおりきちんと行なわれていれば、築20年を超えてもそれほど大きく価格が下がるということはないようです。 　ところで、「中古マンション価格査定表」をよく見ると「査定マンション」と「事例マンション」という言葉が出てきます。ここでいう査定マンションとは、自分が査定してもらう手持ちのマンションのこと。一方、事例マンションとは自分のマンションと広さや立地、築年数などが似たような条件で、できるだけ最近取引きされた物件のことを指します。査定価格を算定する場合はそれぞれのマンションの点数を比較し、さらに中古マンションの売行きなどを示す「流通性比率」という数字をかけて金額をはじき出すのです。