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2018年5月7日「月曜日」更新の日記

　中古住宅は目の前に現に建っているので、未完成の新築住宅に比べれば安心感があります。ただし、現に建っていることと「法律を守って建っている」こととは別です。なかには法律を無視した違反建築の物件も含まれているので注意してください。 　とくに違反が多いのは建ぺい率と容積率です。建物の大きさを制限するこの規制をオーバーして、敷地いっぱいに建てたり、延べ床面積を容積率以上に建てたりするケースが結構あります。 　「広い家に住めるのはラッキーじゃないか」と思うかもしれませんが、問題は建て替えのときです。 築年数にもよりますが、中古住宅を買うと数年後に建て替える率が高くなります。いままで住んでいた家と同じかそれ以上に広い家に建て替えようと思っても、法律による制限のために、逆に小さな家しか建てられないということも考えられるのです。 　なお、同じような状態として「既存不適格」と呼ばれる中古住宅もあります。これは、建てたときには適法だったものの、その後に法律が改正されて適法でなくなってしまった住宅のこと。現に建っている状態では違法ではありませんが、建て替えるときにはやはり現在の法律を守らなければならず、建物が以前より小さくなることもありえます。 　本来は家を建てられないはずの土地に、家が建っているケースもたまにあります。たとえば道路に面していない土地などがいい例です。私道に面しているように見えた土地が、じつは私道ではなく単なる他人の土地の一部だったといったケースが考えられます。 　また、建物を建てられない「市街化調整区域」内に建っているケースもあります。市街化調整区域でも特別な許可が下りていれば建てられますが、そうでない場合はだめなのです。 　いずれの場合もすぐに家を取り壊されるようなことはありませんが、建て替えようと思っても家を建てられません。このような土地は通常、「再建築不可」と広告に書かれているはずです。あやしい場合は不動産会社に念を押して確かめましょう。 　土地が道路に面してはいるものの、「幅4メートル以上の道路に3メートル以上接していること」という建築基準法のルールを守っていないケースも考えられます。土地の問口が1メートル未満の場合、家を建て替えるには隣接する土地を買い増ししなければならないなど、実現はかなりむずかしくなってしまいます。 　一方、道路の幅が4メートルより狭い場合は、セットバックをすることで条件をクリアできる場合があります。ただし、セットバックした部分は敷地面積に含まれなくなるので、建ぺい率・容積率をめいっぱい使っていたケースでは建て替える家を小さくしなければならないこともあります。