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2018年4月7日「土曜日」更新の日記

　買い換える物件を探すにしても、まずは予算のメドをつけなければなりません。買い換えの予算も基本的にははじめて買うときと同じ。手元の自己資金と住宅ローンの借入額を加えた金額が「買い換えられる予算」です。 　はじめて買うときと違うのは、自己資金に「売って手元に残るお金」が含まれるという点です。 　売って手元に残るお金を計算するには、まず「いくらで売れるか」を知らなければなりません。不動産会社に頼めば無料で「売れそうな価格」を査定してくれるでしょう。住宅情報誌などで立地や築年数、広さなどの条件が似たような物件の価格を調べれば、おおよその見当をつけることも可能です。 　売れる価格がわかっても、その金額がまるまる手元に残るわけではありません。そのお金で住宅ローンを全額繰り上げ返済し、仲介手数料など売るために必要な費用を払わなければならないのです。 　住宅ローンの残り（残債）がいくらかは、金融機関から送られてくる「返済予定表」を見れば書いてあります。売るための費用としてはローンの繰り上げ返済手数料や抵当権の抹消費用、売るときの売買契約に必要な印紙税などもあげられますが、仲介手数料以外はさほど大きな額ではありません。 　たとえば売却価格が4000万円でローン残債が2000万円だとすると、手元に残るお金は約1874万円です。 　買い換えるときの自己資金としては、このほかに貯金なども加えることができます。自己資金が足りない場合は、はじめて買うときと同様、親の援助を仰いだり、価格の90～95％まで借りられる提携ローンを利用する方法も考えられるでしょう。ただし、はじめて買うときに使えた「贈与の特例」は、買い換えでは使えないので注意が必要です。 　なお、買い換え先の物件を買うときも諸費用がかかります。仲介手数料やローンの費用、登記費用など、はじめて買うときと同じです。これらの諸費用分を手元に残しておくことをお忘れなく。 　買い換えで手元に残ったお金に貯金などを加え、さらに買うときの諸費用を差し引けば、買い換えるときの自己資金が計算できます。あとはこの自己資金にローンで借り入れられる額を加えれば、いくらの家に買い換えられるかがわかるわけです。