工場を建設できる工業専用地域について
"工業専用地域についての基礎知識と制限事項について 【工業専用地域とはなにか】 工業専用地域は、工場や倉庫などの産業施設を建設するための地域区分です。一般的な用途地域と比較して、建ぺい率や容積率などの制限が緩和されている場合があります。工業専用地域は、産業の発展を促進するための重要なエリアであり、複数の企業が集積することで相乗効果を生み出します。 【工業専用地域で建設可能な建物について】 工業専用地域では、工場や製造施設、物流倉庫などの産業施設を建設することができます。一方で、住宅や商業施設などの建設は制限されています。専用地域内で建設可能な建物は、周辺環境や地域の特性に適したものとなっています。 【工業専用地域ではどのような制限を受けるのかについて】 工業専用地域では、建ぺい率や容積率といった建築制限が存在します。これにより、地域全体の衛生環境や景観を保ちながら、効率的な産業施設の建設を促進しています。建ぺい率は敷地内で建物を建てる割合を、容積率は建物の総容積を敷地面積に対してどれだけまでまで大きくできるかを示しています。 【まとめ】 工業専用地域は産業の発展を促進するために整備された重要なエリアです。産業施設の建設に関わる制限事項について事前に把握し、地域の規制に沿った計画を立てることが重要です。地域の規制に適合したプランニングにより、円滑な工場建設が可能となるでしょう。"

元年12月1日新着！

物件の取得価格が

(X)で、第三者の購入希望価格が(Y)にかなり集まっていることがわかれば、価格mで売却することはそ れほど難しいことではない。また、取得価格が(Y)であっても、この価格 での購入希望者が多いとしたら、mと同程度

元年12月2日PICKUP

限られた取引参加者が

多数の不動産鑑定を依頼したのではその費用負担が重くなってしまい、やはり現実的とはいえないことになる。すなわち、図表8-2に示す状態は、現実にはほとんどありえ ないものということになるのである。不動産投資ファンド

元年12月3日更新

レンジによる物件の鑑定評価

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元年12月4日最新情報

キャッシュフロー

（毎年のインカムゲインと最終年度の復帰価格を含む）について積極的なシナリオと消極的なシナリオ(それぞれシナリオ(1)とシナリオ(2)）を想定し、それを異なる割引率で現在価 値に割り戻したときの元本評価額を示して

元年12月5日NEWS

キャッシュフロー

キャッシュフロー（毎年のインカムゲインと最終年度の復帰価格を含む）について積極的なシナリオと消極的なシナリオ(それぞれシナリオ(1)とシナリオ(2)）を想定し、それを異なる割引率で現在価 値に割り戻したときの元

元年12月6日新着！

価格帯最低価格による「価値評価」

複数の不動産鑑定（ほとんどは2件にとどまるだろう）が物件の鑑定評価額をこのような「評価レンジ」で示した場合に、物件の価格帯をある程度知ることができるようになる。それでは、「価値評価」のための価格はどのように考え

元年12月7日PICKUP

物件の鑑定評価は「専門機関」よりも「複数評価」①

(1)鑑定専門機関の鑑定評fllllは信頼できるか 不動産投資ファンドのために、実物不動産の鑑定評価を専門に行う機関を創設しようというアイデアがある。しかし、それだけでは不十分である。また、従来どおりのピンポイ

元年12月8日更新

物件の鑑定評価は「専門機関」よりも「複数評価」②

そのためには、複数あ鑑定評価は不可欠である。そして、複数の鑑定が得られるのであれば、特定の鑑定専門機関など不要である(OneofThemがせいぜい)。そもそも、そのような機関が行う 鑑定評価が他のものよりも優れ

元年12月9日最新情報

多数の鑑定評価を全体で1つと考えることによる中立性・永続性の確保

さらに、不動産鑑定の信頼性は、鑑定事務所の大小ではない。歴史の長さでもない。財団法人や社団法人でなければ不動産鑑定の中立性と永続性を確保できないというものでもない。不動産の鑑定評価はバブルを再現させるものであっ

元年12月10日NEWS

不動産証券化商品・流動化商品の価値評価①

不動産投資ファンドが保有する不動産の証券化商品・流動化商品の価値評価は、どのように行えばよいのだろうか。実物不動産からの稼働収益の変動に伴ってその収益性が変化するという不動産投資の醍醐味を得ようとすればデット部

元年12月11日新着！

不動産証券化商品・流動化商品の価値評価②

格付けを取得していれば、裏付けとなっている物件の価値が減少したとしても、それがデット部分の利払いと償還の確実性を損なうものでなければ格付けは変わることがない（たとえば後出の図表8-6の 例は、当初の物件価値がシ

元年12月12日PICKUP

不動産証券化商品・流動化商品の価値評価②

あ るいは人気が沸騰したり逆に人気が離散したりして、異様に低かったり高かったりということがあるかもしれない。このような場合は、やはり「複数」の社債の流通利回りを把握し、それらを比較して異常値を示していると思われ

元年12月13日更新

格付けを取得していないものでは

デット部分のリスク変化を的確につかむことができない、という大きな欠点がある。デット部分にリスク変化があるかどうかは、証券化商品や流動化商品の裏付けとなっている実物不動産の価値一稼働収益（費用控除後）とそれに基づ

元年12月14日最新情報

エクイティ部分の価値評価

しかし、このようにいってしまうと、議論が逆転していることになるのかもしれない。なぜなら、そもそもエクイテイ部分が頻繁に取引されるためにはその価値が判明しなければならず、エクイティ部分の取引価格はこの価値に対して

元年12月15日NEWS

物件から得られる稼働収益をシナリオ(1)と想定した場合でも①

割引率（図ではIRRベースの利回りとして表示）に差があれば、投資ケース①と②に示したような違いが生じるし、したがってエクイテイ部分の価値あるいは利回りも異なってくる。しかし、投資ケース②で証券化①の場合、エクイ

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キャッシュフロー

さて、証券化商品もその最終期限には裏付け不動産の売却（あるいは、その価値に基づく借換えやリフアイナンス）を想定しているのであり、それゆえに、証券化の主体は対象物件を売却可能価格で評価しなければならないだろう。し

元年12月17日PICKUP

キャッシュフローに基づいて投資を決定する場合

投資Aは物件を92、エクイティを22と評価したものであり、投資Bは物件を85、エク イティを15と評価したものを表している。エクイティの期待利回りはそれぞれ19.71パーセントと 33.53パーセントになる。そ

元年12月18日更新

キャッシュフローに基づいて投資を決定する場合

したがって、第三者への売却可能性を考慮してその評価額を決めたとしても、第三者がそれ以上の期待収益率を望んでいるとしたら、売却できる保証はないのである。すなわち、シナリオ1)に基づきエクイティ部分を期待収益率33

元年12月19日最新情報

動産投資ファンドの証券取引所への上場と保有資産の価値評価問題

不動産投資ファンドを証券取引所に上場することが計画されているが、これまで本章で述べてきた保有資産一実物不動産、不動産 証券化商品（デット部分、エクイティ部分）を含む－の価値評価問題は、上場することによって解決す

元年12月20日NEWS

ポートフォリオの価値が出資証券の時価に影響②

しかしながら、プレミアムを除外すれば、2の式の関係が成り立つのであって、 出資証券が証券取引所で自由かつ頻繁に売買されるとしても、1口当たりの価格（＝時価）はポートフォリオの価値を無視して決まることはないのであ

元年12月21日新着！

ポートフォリオの価値が出資証券の時価に影響②

しかしながら、プレミアムを除外すれば、(2)式の関係が成り立つのであって、 出資証券が証券取引所で自由かつ頻繁に売買されるとしても、1口当たりの価格（＝時価）はポートフォリオの価値を無視して決まることはないので

元年12月22日PICKUP

出資証券の時価はポートフォリオの価値に影響するか

それでは逆に、証券取引所における出資証券の取引価格が不動産投資ファンドのポートフォリオの価値（あるいは価格）に影響を与えることはないのだろうか。出資証券の価格が上昇すれば、その資産効果によって空室率の低下や賃料

元年12月23日更新

一般企業の株式と不動産投資ファンドの出資証券との差異

不動産投資ファンドの出資証券の価値は、一般企業の株式のようにその将来‘性や成長性に期待する、ということがほとんどできない。事業会社であれば、思いもつかないような商品を開発し、それが大きな市場を形成するということ

元年12月24日最新情報

一般企業の株式と不動産投資ファンドの出資証券との差異②

したがって、ファンドの運用資産である実物不動産およびそれを含むポートフォリオの価値が将来大きく増大するということは、まず考えられないのである。さらに、一般の不動産会社であれば会社自体が1つのブランドであり、プラ

元年12月25日NEWS

信託型の場合

信託は課税主体ではないため、投資家段階で課税されることになる。そのため、信託として計算を行って投資家に帰属する収益があれば、それを信託財産として内部留保したとしても、それを含めて投資家段階では課税されることにな

元年12月26日新着！

たとえ「取引所での取引価格こそが重要だ」としても

ポートフォリオの価値に対して過大な期待感から出資証券の価格が上昇するということは、まず起こりえないのである。それは、流通性プレミアムは加算されるかもしれないが、意味のない期待感はバブルとして排除される（あるいは

元年12月27日PICKUP

出資証券の価格は

もう少し上昇しても(=PERが高くなっても）よいのかもしれない。しかし既述したように、不動産投資ファンドでは実際の不動産会社のように成長性を期待することができないし、ブランド・イメージも確立されていないことから

元年12月28日更新

不動産投資ファンドの上場と公認会計士の責任

証券取引所への上場は不動産の「一物多価」には影響なし 不動産投資ファンドの出資証券の価格が上昇した場合は、その理由が明らかにされなければならない。PERが低いからという理由で価格が上昇したとしても、出資証券のP

元年12月29日最新情報

不動産投資ファンドが証券取引所に上場されたとしても

それが不動産の価値評価の本質的な問題である「一物多価」に影響を与えることは、けっしてないのである。逆に、実物不動産を含むポートフォリオの価値を、たとえば決算に合わせて評価替えを行うだけでも、取引所での取引価格に

元年12月30日NEWS

採用した鑑定価格

物件の価格帯のどこに位置しているのかを確認していないわけであり、売却・換価の確実性は検証されていないからである。そのため、会計監査に基づいて出資証券を購入した投資家が、その後ポートフォリオの評価が売却・換価を考

元年12月31日新着！

ファンドの会計監査の妥当性を確保するという観点から

1つの物件について多数の鑑定評価が必要とされることになるし、これを確実に行うためには鑑定料金の引下げが必要となるのである。投資家の費用負担が大きく、自らの投資行動の的確性を判断できる材料が与えられないとしたら