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2019年12月18日「水曜日」更新の日記

したがって、第三者への売却可能性を考慮してその評価額を決めたとしても、第三者がそれ以上の期待収益率を望んでいるとしたら、売却できる保証はないのである。すなわち、シナリオ1)に基づきエクイティ部分を期待収益率33。53％によって15と評価した場合、第三者がシナリオ(2)に基づいていれば15では期 待収益率は22,24パーセントにとどまるため、この価格では購入できない（＝価格の引 下げ要求）ということになるのである。すなわち、シナリオ(2)では、エクイテ ィの期待収益率が33.53パーセント程度となるためには購入価格が12（このときの期待収益率は、厳密にいえば32.14パーセントとなる）以下にならなければならないのであ る。） エクイテイ部分の価値評価は、以上に示したように、非常に難しい。裏付けとなる物件ごとにエクイテイ部分に対するリスクプレミアムが異なってくるであろうし、したがって、妥当と思われる期待収益率も変わってくることになる。このことからすれば、タイムリーに評価をすることは至難のわざであろう。20） したがって、不動産投資ファンドが不動産証券化商品や流動化商品のエクイテイ部分を運用対象とすることは、避けたほうがよいのである。むしろ、当面は避けるべきだといってよいであろう。