増改築の話合い
2019年11月6日「水曜日」更新の日記
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- 借地契約に増改築を制限する特約があっても、当たり前のことですが、地主と借地人の双方が合意すれば、その合意通りの増改築は可能です。地主と借地人の話合いで増改築を認める場合、いわゆる承諾料が地主に支払われるのが一般的です。全面的な改築ですと更地価格の3%程度の承諾料が一般的ですが、建物の一部の増改築ですと、更地価格の1%~1.5%程度となります。地主と借地人の間で増改築についての合意がまとまらない場合、借地人は裁判所に増改築の許可を求めることができます。裁判所は、借地権の残存期間・土地の状況・これまでの経過などを考慮した上で、借地人のその土地の通常の利用のために増改築することが相当と思われる場合は、地主に代わって増改築の許可を与えます。裁判所が増改築を認める場合には、借地人から地主へのいわゆる承諾料の支払いを命じたり、地代の値上げや、借地期間の延長などの処分を行う場合もあります。借地条件の変更の裁判があって、新しい借地条件による建物を建築する場合には、たとえ増改築制限の特約があっても、借地条件の変更によって認められた範囲の建物を建築できます。借地関係は契約の終了によって解消されます。契約の終了原因はさまざまです。
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