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2019年11月30日「土曜日」更新の日記

定期借地権付きの一戸建住宅やマンションは、ふつうの所有地付の物件に比べると、販売価格は安いので(およそ半額)、買主にとっては大きな魅力です。しかし、定期借地権付の物件では、期間満了時には地主に土地を戻さなければなりませんから、契約内容をよく確認して納得して買うことが肝要です。一戸建住宅でもマンションでも、居住用に利用できる定期借地権は、一般定期借地権(長期型)と、建物譲渡特約付借地権(買取型)の二つです。このうち、現在では、「一般定期借地権」にもとづく「一戸建住宅」が多く分譲されています。これに対して、マンション用の定期借地権は、権利関係が複雑になりますから、関係者としては現在内在する問題点を検討しつつ、その有用性を探っている状況です。長期型の場合のうち、地主自身が売主となって建物分譲するケースでは、買主は地主と直接に定期借地権をむすびますが、不動産業者がまず定期借地権者となって建物を分譲するケースでは、土地利用契約と建物売買契約が別々に行われることになりますから、複雑な法律関係が生じます。長期型の場合には、期間満了後、マンションを収去して更地にして返還するのが原則です。しかし、多くの人が住むマンションの各部屋を別々に収去することはできません。貸主としては、各区分所有者の定期借地権の終了時期を一致させる工夫が必要となります。また、収去義務を管理組合に委託したり、収去費用を区分所有者から積み立てておくなどの措置が必要となります。なお、長期型であっても、地主が建物を買い取ることにしたり、地主が後日に建物を収去することにする特約も有効です。終了時にマンションの収去をどうするのか、契約時点ではっきりと決めておく必要があります。買取型では、期間満了後、建物利用者(借地人や借家人)は、賃料などの借地条件を地主と話し合って決め、そのまま残ることができますから、比較的問題が少ないといえます。