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2019年11月26日「火曜日」更新の日記

事業用の建物といえるかどうかは客観的な事情にもとづいて決めます。本当は事業用でもないのに、当事者が事業用であると偽って事業用借地権を設定しても認められません。借地期間は10年以上20年以下です。最長20年としたのは、事業者の借地ニーズにあわせたことと、これ以上の長い期間を認めると普通借地権(当初30年以上)や買取型定期借地権を設定する地主が少なくなるおそれがあるからです。期間を10年未満としたり20年以上とした場合は、事業用借地権とは認められず、普通借地権として扱われます。したがって、当事者の約定期間が短かったときでも、最低30年の存続期間が保障されることになります。事業用借地権は、建物用途と借地期間についての要件を満たしていれば、その他の特約(期間満了時にただちに更地返還をするための)をむすばなくても有効に成立します。つまり、期間が満了したら、契約は更新されず、建物再築による期間延長もなく、買取請求権の行使も排除され、ただちに更地返還されます。しかし、事業用借地権の設定は、「公正証書」で契約しなければなりません。口約束だけの契約とか公正証書でない契約書による場合には、事業用借地権とは認められません。また、更新されないという特約だけを公正証書でしても効力は認められません。本当に事業用かどうかが確認できないからです。事業用借地権の設定には、借地権の登記は必要ありません。しかし、登記をしておけば、事業用の建物所有であること、定期借地権であることが公示されますから、後日のトラブルを防ぐためにも、登記をしておくほうがよいでしょう。事業用借地権は、他の定期借地権と比べて、もっとも早くからしかももっとも広範囲に活用されています。たとえば、大都市周辺の幹線道路沿いに立地するレストラン・各種量販店・パチンコ店などにこの方式が多くみられます。これらの事業では、事業の展開が速く、店舗の陳腐化も速いために、短期間の定期借地で十分なのです。さらに、最近では、かならずしも集客を目的としない土地利用にも事業用借地権が設定されるようになっています。たとえば、研究施設、最終加工施設、倉庫、物流施設などへの大規模かつ計画的な土地提供が試みられてきています。「定期終了」、「更地返還」という原則型の特色に加えて、「早期終了」という事業型の特色が効果を発揮しているのでしょう。