建物讓渡特約付借地権とは?
2019年11月23日「土曜日」更新の日記
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- 建物譲渡特約付借地権は、一言でいえば「建物買取型」の定期借地権です。つまり、存続期間を30年以上と定めて、契約更新することなく、期間満了後に地主に建物を譲渡して土地を明け渡すことを特約しておくタイプをいいます(23条)。旧法のもとでは、この種の特約は借地人に不利ですから、すべて無効とされていました。しかし、実際には、土地信託や事業委託という形式を利用して、この種の定期借地はすでに広く試みられていたのです。新法では、こうした借地方式を正式に合法化したものといえます。この建物譲渡特約付(買取型)の定期借地権は、存続期間を30年以上と定める借地権の場合に適用されます。いわば中期型です。借地上の建物を売買する日も、借地期間が始まった日から30年以上経過した日でなければなりません。建物売買する日をまったく決めていなかった場合には、普通の借地権として扱われます。建物売買する日は、契約のはじめに何年何月何日というように、特定の日を決めておいてもよいし、期間満了後に地主が請求する日と決めておいてもかまいません。買取特約この借地権を設定する場合、地主は、期間が満了したら借地上の建物を相当の対価で買い取る旨の特約をしておかなければなりません。建物の売買価格は、契約のはじめに一定額を決めておいてもよいし、売買時の時価と約束しておくこともできます。「借地上の建物をただで譲渡する」という約束は、売買ではなく贈与ですから、ここでいう建物譲渡特約付借地権としては認められません。普通借地権として扱われます。また「単に譲渡する」という文言も、売買か贈与かはっきりしませんから、普通借地権として扱われます。なお、買取り特約は借地契約のはじめにしておく必要があります。さもなければ、その借地契約は普通借地権の契約として扱われます。あとで約束してもだめなのです。
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