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2019年11月20日「水曜日」更新の日記

一般定期借地権とは、存続期間を50年以上と定め、期間満了時には土地を更地にして地主に返還することを特約しておくタイプの借地権をいいます(22条)。定期借地権の原則型という意味で「一般」と名づけられました。一般定期借地権では、その存続期間を50年以上と定めなければなりません。50年以上なのですから、もちろん60年とか90年とか長い期間を定めることもできます。逆に、50年未満の短い期間を定めたときは、一般定期借地権としては認められず、普通借地権として扱われます。一般定期借地権のつもりで結んだ特約も当然に無効となります。建物の利用目的については、格別の制限はありません。居住用建物(一戸建て住宅、別荘、マンションなど)のほか、事業用建物(店舗、工場、ビルなど)のためであってもかまいません。賃貸用のマンションやビル用地として設定することもできます。一般定期借地権は広範囲に活用できるのです。一般定期借地権を設定する場合、公正証書などの書面によって、次のような3つの特約を明記しておかなければなりません。1契約更新しない旨の特約2建替えても期間延長しない旨の特約3建物買取請求しない旨の特約旧法のもとでは、これらの特約はいずれも、借地人に不利な契約として無効とされていました。しかし、新法では、借地の存続期間が50年以上の場合に、これらの特約を有効とすることによって、期間満了時の更地返還ができるようにしたのです。3つの特約は、契約のはじめに、公正証書などの書面に明記する必要があります。ふつうの契約書でもよいのですが、法律は公正証書によることを薦めています。特約内容を書面に明記しなかったり、遅れて特約して書面化した場合には、特約の効力は認められず、定期借地権にはなりません。その場合は、普通借地権として扱われます。登記簿への記載定期借地権を成立させるために登記する必要はありませんが、定期借地権を第三者に対抗(主張)するためには、地主の土地登記簿に特約内容を登記しておく必要があります(不動産登記法111条、132条)。