旧借地権の通常建物から堅固な建物への変更
2019年11月5日「火曜日」更新の日記
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- 平成4年に借地借家法が施行される前の旧借地権では、木造建物などの通常の建物(非堅固建物)と鉄筋コンクリートづくりなどの堅固な建物を区別し、通常の建築物の所有を目的とする借地の場合は期間を最低20年、契約更新後の期間も20年としているのに対して、堅固な建物の所有を目的とする借地の場合は、期間を最低30年、契約更新後の期間も30年としていました。したがって、普通の建物所有を目的とする借地に、堅固な建物を建てることは、借地条件の変更となり、地主の承諾が必要です。地主との話合いがつかない場合に、裁判所の許可を求めることができるのは、他の条件変更と同じです。なお、通常の建物から、堅固な建物への借地条件の変更にあたっての承諾料の相場は、更地価格の10%前後が一般的です。借地契約に増改築を制限・禁止する特約がつけられると、借地人は勝手に建物を増改築する事は出来なくなります。このような場合、地主と借地人の話合いで増改築の承諾が得られなければ、借地人は裁判所に増改築の許可を求める訴えを起こすことができます。借地契約には、しばしば借地人が建物の増改築をおこなう場合には地主の許可を必要とするなど、建物の増改築を制限する条項が含まれています。このような条項に反して、借地人が勝手に建物の増改築を行えば、原則として地主は契約違反を理由に借地契約を解除できます。ただし、地主に無断で、あるいは地主の禁止を無視して建物の増改築をおこなっても、そのような増改築をおこなうやむを得ない事情がある場合や、増改築等の内容が軽微な場合には、違反によって地主と借地人の間の信頼関係が完全に崩れたわけではないとして、契約の解除が認められない場合もあります。
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