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2018年7月21日「土曜日」更新の日記

投資案件に対してどういう値付けを行うかに、不動産ファンドの購入担当者の目利き能力が集約されると言っても過言ではありません。バブルが崩壊するまでは土地価格の上昇が続いたために、その保有期間中の収益よりも、不動産自体の価格の上昇によるキャピタルゲインの方がずっと大きかったので、収益還元法はあまり重視されていませんでした。しかし、バブルが崩壊し、不動産の価値は保有期間中も含めた収益をベースに評価をするべきという考え方が主流となり、ここ最近ではすっかり、という概念が定着し、収益還元法により物件の価偵を算出することが主流となってきました。以上から、オフィスビルにおける還元利回りを上記データの取引利回りから読み取ると、政令指定都市の中では大阪6.3%、名古屋6.2%と、名古屋の健闘が目立ち、次いで福岡、横浜が6.5%となっています。東京都内では、丸の内、大手町エリアが4．5％と最低の利回り水準で、日本橋、汐留エリアでは、5.2%で取引されています。次の水準にくるのは、虎ノ門、渋谷、六本木エリアで5.3%、池袋、上野、大崎エリアでは、5.8～6％の取引利回りとなっています。また、還元利回りは、地域だけで決まるものではありません。先に述べた物件評価の立地のミクロのポイントや建物の評価に応じて、0.5%～1％程は上下します。同じ100の純収入でも、1年目の100と2年目の100では現在価値に戻すと、それぞれ95.2381と90.7029となり価値は異なります。