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2018年7月14日「土曜日」更新の日記

住宅価格を客観的に評価する手法として収益還元法が有効だということは、1部の専門家の間では共通認識になっているが、現実の流通市場ではまだ普及していない。現場の仲介会社の営業マンを始め、不動産鑑定士の間でも取引事例比較法が主流だ。取引事例比較法というのは、評価対象になっている住宅の周辺で近隣の取引事例を収集し、類似した複数の取引事例から相場を調べ、それを基に住宅価格を類推する方式だ。こうして査定した価格を取引事例価格、あるいは比準価格という。現在の不動産業界で「実勢価格」や「価格相場」といえば、ほぽ「取引事例価格」のことと思っていい。周辺の取引事例が見つかるかどうかは、偶然のたまものだ。人口密度の高いエリアでは、中古住宅も豊富にあり、取引事例も多い。ところが、人口密度の低いエリアでは査定する住宅を起点に半径1キロメートル以内ですら事例が見つからないことも珍しくない。いくら価格を下げても、買い手が現れなければ売れないので値がつかない。売り主の希望価格だけが気配値として存在するだけだ。たまたま金持ちが道楽半分で高い値段で買ってしまえばそれが事例になってしまう。売り主、買い手、それぞれの事情で左右されるのである。