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2018年7月13日「金曜日」更新の日記

住宅の「適正価格」を考えるとき、地価と住宅価格は別物なのだ。では「適正価格」とは何か。実は正しい定義などどこにも存在しない。人によって捉え方が違うので、「適正価格」などにこだわるだけ時問の無駄といえる。重要なのは、「その価格で購入しても損はしないのか、リスクはどの程度あるのか」を個人的な事情に合わせてチェックすることだ。こうした観点で見た場合、住宅価格を客観的に評価できる手法は、いまのところ「収益迷元法」しかないと思われる。これは特にアメリカなどで主流の1つになっている不動産評価法で、不動産を収益財産として捉え、その不動産から得られる収益を基に価格を逆算して求める方式である。たとえば、年問120万円の家賃収入が期待できるマンションがあったとしよう。となり、このマンションの収益迷元価格は2000万円と導き出される。だから、このマンションの価格がそれより高いようなら、買うべきでないと考える。化宅の表面利回りは、築年数が浅かったり、耐久性が長かったりする場合は、6％前後で設定することが多い。これは長期プライムレートなどの長期金利の平均的な水準でもある。不動産は、長期運川に向く資産なので、この程度の利回りが期待できないと長期的に採算が合わないということであり、投資する意味がないということです。