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2018年4月9日「月曜日」更新の日記

　買い換えの手順には、「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。売り先行とは手持ちの住宅を先に売ってから買い換え先を決めるやり方。一方、買い先行とは買い換え先を決めてから自宅を売りに出すというやり方です。 　売り先行では、手元に残るお金が確定してから買い換え先を選べるので、資金計画が立てやすくなります。「買い換え先の購入代金を払う前に売らなければ」という時間的な制約もないので、比較的高く売ることができるかもしれません。 　逆に買い先行では買い換え先の物件をじっくり探すことが可能です。期限までに自宅が売れなければ購入の契約を白紙に戻してもらえる「買い換え特約」や、不動産会社にあらかじめ決められた価格で買い取ってもらえる「買い取り保証」などの取り決めができれば、「売れなかったらどうしよう」という不安も解消できます。 　とはいえ、現状では中古物件の価格が下がり気味なので、希望する価格で売りにくいのも確かです。 一方で新築物件などはかなり豊富に供給されているので、「売り先行」で資金計画を確定させてから買い換え先を決める方法が無難でしょう。 　はじめて買うケースとは違い、買い換えでは「いかに希望に近い価格で売るか」がポイントになります。その意味で、売却を依頼する仲介会社選びはとても重要です。仲介会社の信頼性を推し量るには、まず最初に仲介会社とコンタクトをとり、自宅を査定してもらう段階でチェックしましょう。 　チェックのポイントは、査定価格の根拠をどう説明してくれるかという点です。希望価格と査定価格とは一致しないケースがほとんどです。周辺での似たような事例と比較するなど納得のいく査定根拠を示してくれる会社なら、希望価格より低い査定価格であってもむしろ安心です。 　逆にろくな根拠も示さず「まあ、この価格が相場でしょう」と、希望価格に近い査定価格を示す会社は考えもの。相場より高い価格で売りに出すとなかなか買い手がつかず、そうこうしているうちに相場が下がってしまわないとも限りません。示された査定価格が妥当かを判断するためにも、査定は複数の仲介会社に依頼するように心がけてください。 　複数の仲介会社に査定してもらったら、そのなかから実際に売却を依頼する会社を選びます。このとき複数の会社に依頼するなら「一般媒介契約」を、1社にだけ依頼するなら「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶことになります。一般媒介の場合は窓口が複数なので買主が見つかりやすそうですが、どの会社もあまり熱心に買主を探してくれないかもしれません。専任媒介や専属専任媒介では窓口が限られますが、一般媒介よりも熱心に売却活動してくれることが期待できます。 　なお、いずれの媒介契約も期間は３か月以内と決められています。その間になかなか売れないようなら価格を下げるなどの調整が必要でしょう。それでも3か月以内に売れない場合、契約を更新することもできますが、専任媒介や専属専任媒介のケースなら不動産会社を変えてみるとうまくいくことも考えられます。 　「売り先行」の場合も、売却先が決まるまでの間に並行して買い換え先の物件を探すケースが一般的でしょう。「売り」も「買い」も同じ仲介会社に依頼すれば買い換えがスムーズに進むことが期待できますが、必ずしも同じ会社にしなければならないというわけではありません。